如果问，一个家庭最大的财富是什么？大部分家庭的答案是房子。

如果问，一个家庭最大的负担是什么？大部分家庭的答案还是房子。

看似有些离奇，但事实的确如此。公开数据计算得出，2020年10月全国商品房平均价格已经破1万。这意味着，购买一套100平米的房子，按全国均价计算也得花费100万。至于众多一二线城市和经济较好的三线城市，150万、200万甚至300万已经成为最低买房门槛。这对于普通家庭而言，买一套房需要用上多个钱包，并背上20-30年的房贷。说房子是最大的“负担”一点也没错。

而由央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告中则显示，我国城镇居民家庭户均资产为253万元，其中74.2%为住房资产，户均住房资产达到187.8万元。由此来看，房子的确是一个家庭最大的财富。

所以，房子成为全民话题就一点也不奇怪了。比如有房子的人希望房价上涨，个人财富迎来增长。比如没房子的人期望看到房价下跌，自己可以省去一笔买房花销。

而对于已经买房、正在还贷的人而言，他们最关心的问题之一是“房贷要不要提前还？在什么时间还才是最划算的？”

王阿姨16年时给儿子买了一套200万的房子，60万首付款，140万按揭分30年还完，每月房贷高达7000多元。这可不是一笔小负担。所以，王阿姨今年想提前还掉一部分贷款。但儿子却坚持不同意。

那么，究竟房贷该提前偿还吗？如果是的话，又该在什么时间节点偿还呢？最详细的一文，为您解答。

先理解房贷是怎么计算出来的？

房贷主要方式两种，等额本息与等额本金。两者之间的计算方式与差别，先做一个简述。

总还款额，也就是本息：本金+利息，在静态时是很容易计算，比如100万房贷，年利率5%，那么1年利息就是5万。但房贷的本金是每年递减的，所以每一年的利息也不相同，这是一个不断动态的计算方式。所以，为何LPR利率是每月浮动，但房贷利率是一年一变化，就是为了简化计算。否则360个月本金都不同，那是一个359次方的超复杂计算。

等额本息：等额本息指每月还款额度是一样的，但前期以利息为主，此后每月利息逐步减少，本金增加，到末期本金为主。

等额本金：这种方式属于“固定本金+每月利息递减”，每个月的本金是一样的，利息每个月减少。

所以，为什么等额本息的总还款额比等额本金高就容易理解了，因为等额本金前期还的“本金”远多于等额本息前期还的“本金”，在不断的“本金乘以利率”的动态计算过程中，自然等额本息的利息总额更高。

提前还款的真实内涵

第一段分析了两种房贷是如何计算出来的，简而言之是有一个固定公式的，差别只是本金递减量不同。

这就意味着无论是提前还也好，不提前还也好，这个公式是始终存在、且不会变化的。

举个例子：

买房贷款100万，选择30年等额本金，每个月的本金是固定的，即100万/360月，等于2777.78元。而每个月利息，因为还款额在不断减少，越到后面利息就越低。比如第一个月月供达到7202元，其中2777元是本金，4425元是利息。比如到了最后一个月，月供是2790元，本金还是2777元，但其中利息只剩12元。

而如果选择30年等额本息，每个月还款额是固定为5559元，其中第一个月本金只有1134元。

所以，看到这里应该明白了，利息的多与少，是取决于你自己掏了多少本金，占用了多少银行的资金与占用时间。

比如例子里提到的，等额本金第一个月还款7200元，而等额本息固定还款只有5559元。等额本金这种方式自己前期掏的本金比等额本息多得多，利息总额才比等额本息少。

但话说回来，选择等额本金多掏的那部分本金，难道不能形成收益吗？选择等额本息，看似利息增加了，但完全可以通过“少付的那部分本金”理财收益的方式持平。

所以，等额本息与等额本金实际上没有任何区别，银行也不可能干“赔本买卖”。

既然贷款方式没有区别，提前还款实际上也是没有分别的。

再举个例子。比如按揭完后第二天就选择全额还款，这是不是理论上的最佳还款时间？因为只给了一天的利息。

但实际呢？实际是因为银行提供的按揭贷款，你就只用了一天。

明白了吗？用多久付多少利息，这都是既定利率、既定公式计算好的，不存在提前还款更划算这种说法。

网上关于提前还款观点的“谬误”

目前网上关于要不要提前还款、什么时间提前还款，比较集中的答案是这样的：

1、 等额本金已经还了三分之一，比如30年已经还了10年，就没必要提前还款，因为前期本金已经还了大部分。

2、 等额本息还了一半，比如30年已经还了15年，没必要提前还款，因为后面都是本金。

3、 20年等额本金第五年、30年等额本金第七年、20年等额本息第六年、30年等额本息第八年还款是最佳时间。

这种说法，不是完全不正确，它是单纯站在“怎样让利息最少”这个静态角度上给出的观点。

但事实上呢？回看第二段的内容，提前偿还的那部分本金，难道不能形成收益吗？比如房贷第六年时还剩80万，这80万难道不能给自己带来收益吗？现在80万量级的理财，3-5%的收益是完全没有问题的，这算术题很容易权衡。

时间就是金钱

“时间就是金钱”，这句话放到现在，已经不单指时间珍贵的意思，时间真的就是金钱。

10年前、20年前的物价与现在一定是不同的，10年、20年后的工资也一定与现在是不同的？10年、20年前的货币购买力，与现在、与未来也一定是不同的。

这句话相信没人反对，但原因在哪？

答案自然是随着货币总量的不断增加，货币的绝对购买力是贬值的。以前猪肉5毛一斤，现在猪肉25元一斤，是猪肉增值了吗？不是，而是货币总量变多了之后，在商品上的价格再体现。

举个例子。1个地方所有的货币只有100元，总共有100件商品，每样商品价格为1元。之后，货币超发变成200元，请问每样商品价格应该为多少？

这个例子用来帮助理解货币总量、商品总量与价格的变化关系，有个专门词语叫“CPI”，就是这个意思。

所以，现在的25元，在购买力上等同于以前的5毛。时间就是金钱，这句话放到现在有新的含义。

回到要不要提前还贷这个问题上。货币以每年1-2%的速度贬值，那么换算成房贷该怎么计算？

很简单，房贷总额这个数字是不变的，而货币是必然逐渐贬值的，收入绝对值是逐渐逐渐增加的。对于房贷总额这个不变的数字而言，时间越长，偿还更轻松。这也是为何能贷30年不选20年的原因所在。

当然，凡事没有绝对。假设可以用来提前还款的那部分资金，自己真的完全不会理财，无法产生任何收益，那按照网上建议的提前还款时间是没有问题的。假设后期银行利率出现明显上涨，房贷成本明显增加，那提前还款也是可以的。

本文重在阐述普适性情况下更适合的做法，以及科普两种房贷模式其实没有本质差异。